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[부동산 스토리] 2010년 부동산 전망

2010년 리테일에 대한 전망은 가장 어두운 호텔등과 별 차이가 없는 듯 하다. 실질적인 가계 소득의 회복이 없이 지속되는 불경기로 인해 소비자들의 심리가 아직 얼어붙어 있는 까닭에 서킷시티, 머빈스 등 이미 문을 닫은 리테일러 외에도 갭 반스 & 노블스 등 주요 테넌트들도 매장의 수를 줄이겠다고 발표하고 있기 때문이다. 그중에서도 B C급의 커뮤니티센터 중 앵커 테넌트의 신용도가 낮거나 또는 앵커 테넌트가 문을 닫은 쇼핑센터들은 가장 큰 타격을 입게 될 것으로 보여진다. 이런 쇼핑센터들은 새로운 테넌트를 찾기도 매우 어려울 것이며 팔려고 해도 구매자를 찾기가 힘들 것이다. 오히려 주상복합 시설 등 이런 부동산들을 새롭게 활용할 수 있는 창조적인 방안을 모색하는 것만이 살길이라고 보여진다. 신용도가 높은 내셔널 브랜드 스토어를 앵커로 하고있는 쇼핑몰이나 도심 재개발 사업을 통해서 개발된 리테일 센터들은 상대적으로 잘 버텨낼 것으로 보인다. 특히 주변의 주택 가격이 안정된 지역의 클래스A 쇼핑센터는 불경기의 영향을 가장 적게 받을 것이다. 그로브와 같은 라이프 스타일 쇼핑센터는 언제 개발되었느냐에 따라서 그 전망이 매우 달라질 것으로 보여진다. 예를 들어 그로브처럼 비즈니스가 안정된 곳은 앞으로도 전망이 밝겠지만 같은 디벨로퍼가 개발한 아메리카나 앳 브랜드는 제한된 테넌트와 소비 심리 위축으로 인해서 상당 기간 어려울 것으로 보여진다. 하지만 불경기라는 경제적 요인외에도 리테일에 지대한 영향을 미치는 것은 바로 인터넷을 이용한 온라인 쇼핑이 점점 증가한다는 사실이다. 실제로 지난 2년간 온라인을 통한 서적 판매는 7% 그리고 의류 장신구 신발은 20%에서 36%까지 증가했다. 이는 한편으로는 엄청난 크기의 매장이 더 이상 필요없게 되었다는 것을 의미한다. 그러므로 이런 비즈니스를 하는 테넌트가 주가 되는 쇼핑센터들은 미래의 환경 변화에 적극적으로 대비해야만 생존이 가능하게 될 것이다. 하지만 소비자가 직접 매장에 가서 구매하는 쇼핑 행태가 사라지지는 않을 것이다. 왜냐하면 온라인 쇼핑은 체험이라는 쇼핑의 중요한 요소를 제공하지 못하기 때문이다. 화려한 매장과 점원의 서비스 그리고 눈으로 보고 손으로 만지고 냄새를 맡는 등의 체험은 단순히 물건을 산다는 행위 이상의 것을 소비자들에게 제공하기 때문이다. 다만 중저가 백화점은 메이시스 고가 백화점은 노스트롬 등 가장 우수한 리테일러들만 생존하게 되리라 보여진다. 불경기에 가장 크게 영향을 받는 소규모 비지니스 중심의 몰들은 한동안 어려움을 면하기 어려울 것이다. 특히 한인타운의 쇼핑센터들은 그동안 천정부지로 오른 렌트비 부담과 경기 침체로 인해 문을 닫는 가게들이 늘어나면서 높아지는 공실률과 그로 인한 임대료 수익 감소가 큰 부담으로 다가올 것이다. 그중에서도 최근에 오픈한 쇼핑센터들은 비싼 땅값과 공사비 등으로 인해서 낮은 임대료로는 수지를 맞출 수가 없기 때문에 테넌트를 구하기가 더욱 어려울 것으로 보여진다. ▷문의: (310)980-6693

2010-02-03

[류기열의 부동산 스토리] 2010 부동산 전망 - 오피스

올해의 오피스 전망은 그다지 밝은 편은 아니다. 계속되는 경기 침체로 오피스 공간에 대한 수요가 줄어들면서 공실률은 더 높아질 것이고 이에 따라서 임대료도 낮아지면서 수익성이 감소할 것으로 보여진다. 현재 공실률이 낮고 멀티 테넌트의 리스가 한꺼번에 끝이나지 않는 건물들 그리고 대출금의 비율이 높지 않은 건물들은 그래도 충격이 덜하겠지만 그렇지 않은 경우에는 상당한 어려움에 직면할 것으로 예상된다. 이번 오피스 불경기의 특징은 90년대 초와는 달리 과잉 공급이 아닌 수요의 급격한 감소에서 비롯된 것이어서 앞으로의 경기 향방에 따라서 자산 가치의 변동이 이루어질 것이다. 그러므로 실업율 감소가 예상되는 올해 말이나 내년 초나 되어야 오피스 공실률등 펀더멘탈이 개선될 것으로 보여진다. 위치로 봐서는 도시 중심지에 있는 건물들이 도시 외곽의 건물에 비해서는 나은 형편이 될 것으로 보여진다. ULI/PriceWaterhouseCoopers가 발간한 Emerging Trend에 의하면 도심 오피스는 Cap Rate이 약 0.36%의 증가가 예상되는데 반해 외곽 지역 오피스는 0.44% 증가할 것으로 예상하고 있다. 이를 가치로 보면 각각 4.3%와 12.4%의 가격 하락으로 환산되는 것으로 그 차이를 분명히 알 수 있다. 특히 도시 외곽지역의 오피스들은 도심지의 재개발과 도시 생활을 선호하는 인구의 증가로 인해 오히려 수요가 지속적으로 감소 할 것으로 보여지므로 앞으로도 피해야할 투자 대상이라고 할 수 있다. 새로운 오피스를 건설하는 개발 프로젝트들은 당분간 보기 어려울 것이다. 우선은 건축비와 기타 개발 비용을 합하면 기존의 오피스들과는 가격 경쟁을 할 수 없을 뿐 아니라 개발 자금이나 대출이 여전히 거의 불가능한 현실에 비추어 보면 오히려 기존의 오피스를 구입 리노베이션을 하는 정도 이상의 개발은 힘들다고 생각된다. 상업용 부동산 대출로 인한 은행들의 부담은 2010년에도 계속될 것으로 보여지며 이는 결국 대출 상환 시기가 돌아오는 오피스 소유주들에게 커다란 부담이 될 것이다. 아직은 대출 기간이나 조건 조정등을 통해서 차압을 막고 있지만 경우에 따라서는 더이상 버틸 수 없는 소유주들도 많을 것이기 때문이다. 요즘은 와인처럼 부동산에도 구입 연도에 따라서 빈티지라는 표현을 많이 쓰고 있다. 몇년도에 거래가 이루어 졌느냐에 따라서 부동산 가치를 어림하는 데 주로 사용하는데 버블이 생기기 전 빈티지 건물은 가격 하락폭이 크지 않지만 2005년에서 2007년 사이 버블이 최고조일때 거래 된 건물은 기본적으로 30%이상 가격이 떨어진 것을 전제로 하기 때문이다. 하지만 셀러와 바이어 사이의 기대 가격 차이가 줄어들면서 오히려 거래량은 늘어날 것으로 보여진다. 지금도 투자 가치가 높은 매물에는 멀티플 오퍼가 들어오는 상황이라고 한다. 이와 같이 살펴 볼 때 올해는 자금력이 강한 투자자들에게는 최고의 투자 기회가 될 것으로 보여진다. 특히 대도시 중심지에 위치한 Class A오피스는 경기 회복시에 최고의 수익을 올려줄 투자 대상이 될 것이다. 오피스 투자에서 성공하는 비결은 "Be Contrarian and countercyclical." 즉 경기와 반대로 움직이라는 말 처럼 2010년은 현명한 투자가 빛을 발할 절호의 기회가 될 것이다. ▷문의:(310)980-6693

2010-01-27

[류기열의 부동산 스토리] 2010년 주택 시장 전망

미국 경제가 최악의 상황에서 겨우 벗어나 회복의 기미를 보이고 있다지만 아직도 부동산 산업은 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 상업용 부동산은 최소한 올해 전반기까지는 상황이 더 나빠질 것 같고 주택 시장은 바닥이냐 아니냐에 대한 다른 의견들이 하도 분분해서 갈피를 잡기가 매우 어렵다. 이럴때는 가장 기본적인 요소들을 돌아보는 것이 가장 효과적이지 않을까? 즉 이런저런 이론들을 일단 접어놓고 주택시장을 구성하는 다음과 같은 기본 요소들을 살펴봄으로써 2010년 주택 시장을 예측을 해 볼수 있을것이다. 1. 이자율: 미국 주택시장에 가장 큰 영향을 주는 요소중 하나이다. 이자율의 변동에 따라 늘어나는 수요의 증가 또는 감소는 전체 주택 시장의 흐름을 좌우할 만큼 충분히 크다. 이자율은 2010년 한해 동안은 커다란 변동이 없이 지금의 낮은 이자율을 유지하리라는 것이 대다수의 전망이다. 2. 주택 구매력(Affordability): 중간 소득의 가정에서 구입할 수 있는 중간 가격 주택의 수로 표시되는 구매력은 주택 가격 하락과 낮은 이자율로 인해 가장 높은 수준을 보이고 있다. 3. 주택 재고: 신규 주택의 재고량은 매우 낮은 편이지만 기존 주택의 차압 매물이 아직도 얼마나 시장에 나올지 모르는 것이 가장 큰 변수이다. 하지만 차압 주택을 사서 단기간에 다시 되파는 투자자(Flipper)들과 한꺼번에 손실을 계산하기를 꺼려하는 은행들이 재고의 급격한 증가를 막을 것이다. 4. 주택 융자: 구매력이 높은데도 불구하고 은행에서 주택 담보 대출을 받기란 아직도 매우 어렵다. 하지만 지난해 말 Wells Fargo와Genworth Financial 등이 다운페이 기준을 완화하는 등 2010년에는 대출 기준이 약간은 개선될 것으로 전망된다. 5. 실업율: 2010년 전반기를 기점으로 완화될 것으로 전망된다. 일단 실업율이 줄어들기 시작하면 주택에 대한 수요는 아무래도 증가할 것으로 보인다. 6. 정부의 정책: 4월까지 연장된 첫 주택 구입자 세금 혜택(4월말까지 계약을 한 경우는 6월말까지 구입을 완료하면 됨)과 재무부에서 앞으로 3년동안 무제한으로 패니매와 프레디매를 지원하겠다는 발표는 정부의 주택 시장 안정에 대한 의지를 보여준다. 세금 혜택만으로도 약 30만에서 40만의 추가 주택 구입이 이루어 질 것으로 예상된다. 위에서 살펴본 바에 의하면 주택 시장의 기본 요소들은 대체적으로 긍정적이라고 할 수 있다. 물론 또 한번의 모기지 대란이 올 것이라는 등 여러가지 부정적인 주장들이 없는 것은 아니지만 언제나 부정적인 면에만 집착하는 비관론자들은 있게 마련이다. 하기야 일부 종말론자들의 주장처럼 2012년에 지구가 멸망한다면 그까짓 주택시장이 한번 더 망가지는 것이 무슨 대수일까마는… ▷문의:(310)980-6693

2010-01-20

[류기열의 부동산 스토리] 부동산 투자 2010년 전망

"예측이란 어려운 것이다. 특히 그것이 미래에 관한 것이라면." 덴마크 출신의 1922년 노벨 물리학상 수상자인 닐스 보어의 말이다. 그럼에도 불구하고 해마다 연초면 여러가지 전망이 쏟아져 나오는 것은 미래의 실수를 최소화 하려는 노력이 아닐까 생각된다. 각자 그 많은 예상과 전망들 중에서 나름대로 근거가 있다고 믿어지는 것들이 분명히 있을 것이다. 그런 예상들을 바탕으로 각자 스스로 새해의 전망을 해보는 것도 나름 의미가 있다고 생각된다. 많은 부동산 전망들 중에서 가장 비중있게 받아들여 지는 것중 하나가 미국 최대의 부동산 관련 단체인 ULI(Urban Land Institute)와 PCW(Price Waterhouse Coopers)가 해마다 공동으로 발간하는 이머징 트렌드다. 부동산 분야의 상위직 종사자들을 대상으로 설문을 실시 그 결과를 바탕으로 새해 전망을 발표하는 이 책은 지난 30여년간 부동산 전문가들 사이에 중요한 시장의 지표를 제시하는 보고서로 받아 들여지고 있다. 이번에 발간된 '2010 이머징 트렌드'에 따르면 2010년은 지난 30년중 셀러에게는 최악의 해가 될 것이지만 자금력이 풍부한 바이어들에게는 최고의 기회를 제공하는 한 해가 될 것이라고 예상하면서 최선의 결과를 얻으려면 다음과 같은 점에 유의해야 한다고 적고 있다. 1. 현금 투자를 하라. 2. 성급한 투자를 금하라. 3. 투자후 최소 5년에서 7년동안 자산을 보유할 계획으로 신축 비용에 비해 현저히 저평가된 양질의 자산에 투자하라. 4. 투자지역으로 자산 가치가 가장 먼저 회복될 양안과 대규모 국제 공항이 있는 관문 도시들에 집중하라. 5. 자산에서 발생하는 임대 소득과 실질 이윤을 바탕으로 투자하라. 6. 상장 REITs(부동산투자신탁)에 투자하라. 장기간의 투자력과 투자자들이 쉽게 현금화 할 수 있다는 장점이 투자의 가치를 높여 줄 것이다. 7. 에퀴티 투자자는 Recapitalization 이나 Lend-to-own등의 기회를 십분 활용하고 대출자는 매우 보수적인 대출기준을 적용하라. 자금 압박을 받고 있는 차입자가 소유한 임대율이 높은 자산에 주목하라. 8. 정부에서 가지고 있는 문을 닫은 은행들의 자산은 결국 시장에 나올 수 밖에 없을 것이고 투자자를 유치하기 위해 정부 보증등의 투자 유인책이 시행될 것이다. 비록 가치 평가에 어려움이 있겠지만 최소의 가격으로 자산을 구입할 수 있는 기회임을 잊지 말라. 9. 지킬 가치가 있는 자산의 관리에 힘을 집중하고 가치가 없다고 판단 되는 자산은 과감히 처분하라. 위의 투자 지침은 부동산 투자가 금융 플레이에서 벗어나 기본에 충실한 투자로 방향을 전환하고 있다는 것을 분명하게 보여준다. 주식이나 선물 옵션처럼 빠른 시간안에 돈을 벌고 싶은 사람들에게 부동산은 좋은 투자대상이 아닐지 모른다. 하지만 그래도 땅이 제일이라고 믿었던 우리 선조의 투자관이 오늘의 투자자들에게도 적용된다고 믿는 것은 부동산쟁이인 나의 편견만은 아닐 것이다. ▷문의:(310)980-6693

2010-01-13

[류기열의 부동산 스토리] 2010년 전망

아마 2009년 달력의 마지막 장을 뜯어 내면서 아쉬워 한 사람은 그다지 많지 않을 것이다. 재야의 종소리와 함께였던 타임 스퀘어의 카운트 다운과 함께였던 2009년의 마지막 날은 어느때보다 힘겨웠던 한 해를 보내고 새로운 새해를 맞는 희망을 품는 시간이 되었으리라. 하지만 새해의 경기 예측이나 특히 주택이나 상업용 부동산을 막론하고 부동산에 대한 전망은 여전히 시계 제로이다. 미국의 주택 시장은 최초 구매자 세금 혜택 연방 준비 기금의 모기지 채권 구입으로 인한 낮은 모기지 이자율 은행의 일시적 차압 중단 등의 정부 주도 프로그램들이 효력을 발휘해 안정세로 접어들었다고는 하지만 이러한 프로그램들이 끝나도 지금과 같은 회복세를 유지할 수 있을 것인가를 우려하는 목소리가 높다. 물론 2008년부터 지속적으로 신규 주택 건설이 줄어들어서 주택의 재고가 6개월분 정도 밖에 있지 않고 지난 9개월동안 S&P/Case-Shiller 주택 가격 지수가 상승세를 보이는등 주택 시장의 분위기가 긍정적으로 변하고 있다고는 하지만 최소한 내년 1/4분기가 지나야만 주택 시장의 향배가 가시화 될 것이다. 상업용 시장은 미국 경제를 더블딥으로 몰아 넣은 악재라는 예상과 경기 회복을 지연시키는 정도 이상은 되지 않을 것이라는 예상이 팽팽히 맞서는 가운데 결국은 정부의 정책 방향에 따라서 그 여파의 크기가 결정될 것이다. 즉 부동산 대출이 부실화된 은행들에게 여러가지 정책적 수단을 통해서 급격한 가격의 하락을 막아온 정부의 정책은 계속될 것이지만 보다 근본적이고 지속적인 경기 부양 정책을 사용하지 않는다면 떨어지는 임대 수익과 부동산 대출의 어려움으로 인해 상업용 부동산의 차압 건수가 급격히 증가될 것이고 부동산 대출의 비율이 큰 중소 규모의 은행들 역시 커다란 어려움에 봉착할 것이다. 하지만 무엇보다 우리가 주목해야 할 것은 거시 경제의 움직임 그 중에서도 고용과 관련된 경제의 향방이다. 아무리 화려한 경제 수식어와 이론을 갖다 붙혀도 고용이 증가되지 않는 한 소비자의 지갑은 열리기 어려울 것이고 결국 소비에 의존하는 미국 경제의 회복은 쉽지 않을 것이기 때문이다. 다행히 연초에 발표된 제조업 지표가 예상보다 상승하고 밴 버냉키를 비롯한 연방 준비기금의 주요 인사들도 섣부른 출구 전략은 경기 회복의 걸림돌이 될 것이므로 당분간은 저금리 정책기조를 유지하리라는 발언을 하면서 신년 첫 주식 시장은 1.5% 상승이라는 상승세로 출발을 하였다. 또 막대한 돈을 쏟아부은 덕에 대형 은행들은 정부에서 빌린 구제 자금을 속속히 갚아나가고 있으며 12월 말에 발표된 실업자 수도 2008년 7월 이후 최저치를 나타내면서 경제의 전망은 희망쪽에 가까운것 같다. 아직은 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 움직일지 알 수 없지만 한가지 분명한 것은 올해가 부동산 투자의 가장 좋은 시기가 될 것이라는 것이다. 비록 가격이 너무 높을때 무리하게 투자한 투자자들은 쓰라린 손해를 보겠지만 600억 달러 이상 모여진 부동산 투자 자금들은 이 시기를 최적의 투자 시기로 보고 있다는 점을 잊지 말고 신중하지만 적극적인 투자를 통해 생애 최고의 기회를 잡을 수 있기를 바란다. 힘차게 올해를 시작하는 모든 분께 HAPPY NEW YEAR. ▷문의:(310)980-6693

2010-01-06

[부동산 스토리] 긍정의 힘

이유야 어떻든 세상 살기가 녹녹치 않을 때 많은 사람들이 자기 계발 서적 등을 통해 삶의 변화를 모색하는 모습을 보게 된다. 이러한 책들은 대부분 우리의 생각과 삶의 습관을 변화시키며 우리 인생의 대부분의 문제들을 해결 할 수 있고 이를 통해서 우리가 원하는 인생을 살 수 있게 된다고 역설하고 있다. 텍사스 휴스턴의 레이크 우드 교회 조엘 오스틴 목사가 쓴 '긍정의 힘' 론다 번의 'The Secret' 그리고 변화심리학의 권위자로 꼽히는 앤서니 라빈스의 '네 안에 잠든 거인을 깨워라'등의 서적은 우리에게도 많이 알려진 대표적인 자기 계발서로서 한번쯤은 책을 사봤던지 최소한 제목쯤은 들어본 적이 있을 것이다. 이러한 자기 계발서의 공통적인 주장은 그것이 특정한 종교적인 대상이던지 또는 그저 절대자이던지 아니면 자기 자신의 내면이던지 간에 우리 모두에게는 우리가 알지 못하는 엄청난 능력 또는 축복의 근원이 있어서 우리가 그 근원에 대해 분명한 믿음을 가지고 그 능력이나 축복을 받는 연습을 한다면 무엇이든 성취할 수 있다는 것이다. 그리고 그 연습은 스스로 자신을 돌아 보고 부정적인 생각이나 과거의 상처를 버리는 과정과 그리고 인생의 촛점을 긍정적인 것에 맞추는 것을 통해 이루어진다. 이 연습만 성공적으로 할 수 있다면 세상에 불가능 한 것은 거의 없으며 우리의 인생은 행복과 기쁨이 넘치는 낙원과 같은 삶이 될 것이라는 것이다. 이러한 주장의 진위 여부는 개인이 판단할 것이지만 한가지 분명한 사실은 긍정적인 사고를 가지고 사는 사람들이 원하는 바를 이룰 확률이 많다는 것이다. 상업용 부동산에 대한 수많은 부정적인 예상들이 나오고 있다. 일부에서는 상업용 부동산 위기가 겨우 기력을 차리고 있는 미국과 세계 경제를 다시 침체 국면으로 접어들게 할 것이라는 예측을 하고 있기까지 하다. 하지만 이러한 시각은 지금 엄청난 규모의 투자 자금이 상업용 부동산 특히 가격이 많이 하락된 부실 자산을 사기위해 모여져 있다는 사실을 외면하고 있다. 즉 눈앞에 닥친 부정적인 요소들이 미래의 기회를 보지 못하게 하고 있는 것이다. 90년대 중반 하와이 부동산이 바닥을 기고 있을때 와이키키 해변에 가까이 있는 고층 콘도 건물의 맨 꼭대기 층에만 불이 들어와 있던 적이 있다. 적어도 수백 유닛은 있을 것 같은 건물에 겨우 한 유닛만 불이 들어와 있는 모습은 을씨년스럽기까지 했었다. 하지만 이후 하와이에 갈때마다 그 콘도의 불빛은 점점 늘어나서 나중에는 모두 불이 환하게 켜져 있었던 것을 기억한다. 아마 그 콘도가 와이키키에서 가장 비싼 콘도중의 하나라는 얘기도 들었던 듯 하다. 아마 그 첫번째 유닛의 주인은 와이키키의 미래를 믿었던 것이 아닐까? 그렇다고 무턱대고 긍정적인 마음만 가지고 모든일이 잘 될것이라는 생각만 하면서 아무것도 하지 않는다면 그 믿음은 그저 맹신일 뿐으로 오히려 불행한 결과를 가져오는 경우가 대부분이다. 진정한 긍정의 힘은 미래의 성공을 믿고 그 때를 위해 철저한 준비를 하는 것에서 비롯된다고 할 수 있다. 2010년은 상업용 부동산의 최악의 해가 될 것이라고 하지만 올바른 긍정의 힘을 키워 최악에서 최고의 기회를 발굴하는 우리 모두가 되기를 소망해 본다. 해피 뉴 이어! ▷문의:(310)980-6693

2009-12-30

[부동산 스토리] 미국 정치 체제와 자산 가치

지금 미국 정치의 가장 핫이슈는 의료 개혁안이라고 할 수 있다. 상원의 법안제정 절차가 이렇게 복잡한지도 몰랐지만 실제로 법안이 통과되기까지 4번의 투표가 있어야 하며 그 이후에도 하원과의 조정과정을 거쳐야 한다니 실제로 법의 시행까지는 아직도 갈길이 먼듯 하다. 게다가 법안의 심의와 조정 과정에서 얼마나 많은 수정과 변형이 일어날지는 아무도 알 수 없는 일이다. 이번 의료 개혁안 법안 제정이 진행되는 모습을 보면서 뉴욕타임즈 컬럼니스트이며 노벨상 수상 경제학자인 폴 크루그만은 비록 법안은 문제점이 엄청 많고 이를 바로잡는데도 수 년이 걸릴 것이지만 그럼에도 불구하고 이 법안의 통과는 커다란 발전이라고 평하고 있다. 오히려 더 큰 문제는 부시 행정부 이후 극단적인 당파주의로 인해 행정부 입법부 할 것없이 총체적인 기능 장애에 빠져있는 것이라고 그는 지적하고있다. 진보적 지식인으로 분류되는 그는 지금 공화당의 극단적인 당파주의를 그 원인으로 지적하고 있지만 자기 지역구에서의 재선을 최우선시하는 현재의 정치 체제가 지속되는 한 그리고 각 지역구의 이익이 서로 상충하는 한 정파간의 대립은 점점 더 심해지리라는 것이 나의 생각이다. 이러한 지역 이기주의와 정파 우선주의는 미국의 총체적 개혁을 가로막는 걸림돌이다. 앞으로 기후 변화와 금융개혁 그리고 재정 적자 해소와 경제 체질 개선등 미국의 운명을 결정지을 커다란 과제들이 산적해 있는데 지금의 정치 상황으로 봐서는 의미있는 결과를 바라는 것 자체가 무의미해 보일 정도이다. 이번 덴마크의 코펜하겐에서 열린 세계 기후 회의에 참석한 오바마 대통령을 비롯한 미국 대표들의 제안은 다른 나라의 대표들에게 그다지 신빙성이 없이 받아들여 졌다고 한다. 대통령 혼자서 정책의 결정이 불가능한 미국의 체제를 알기 때문이라고 한다. 한미 자유무역 협정이 체결된지 2년 반이 넘었는데도 아직도 비준이 되지 않은 것도 미국의 대외 신뢰성에 손상을 가져오는 일례라고 할 수 있다. 문제는 이러한 정치 구조로 인한 신뢰의 상실이 경제 회복에 부정적인 영향을 미친다는 것이다. 사상 최고의 재정 적자를 떠안고 가야하는 현재의 미국 경제 상황에서 신뢰의 상실은 바로 미국이라는 브랜드의 가치 상실을 의미하며 이는 바로 미국 자산가치의 하락을 의미하기 때문이다. 많은 사람들이 미국이 아직은 건재하며 앞으로도 세계 최강국의 지위를 유지하리라고 믿는다. 아마 적어도 향후 수십년 동안은 미국을 대체할 국가나 국가 집단이 나타나지 않는 이상 그리고 달러의 기축통화로서의 지위가 상실되지 않는 이상 그 믿음은 사실일 것이다. 하지만 아무도 1000년 이상 성장해왔던 로마 제국이 그렇게 쉽게 망할 것이라고 생각지 못했던것처럼 성장이 없는 조직과 국가는 결국 쇠퇴의 길을 걸을 수 밖에 없다는 것도 또한 진리이다. 부디 의회나 행정부의 지도자들이 머리를 들어 먼 미래를 볼 수 있기를 한 해의 말미에 간절히 바래본다. ▷문의:(310)980-6693

2009-12-23

[부동산 스토리] 주택 시장은 어디에

미국 경제가 수치 상으로나마 회복세를 보이면서 최악의 위기는 넘겼지만 아직도 곳곳에 지뢰들이 남아 있어 언제 다시 경제가 휘청할 지 모른다는 걱정들이 많은 경제 전문가들 사이에 있는 것 같다. 그 지뢰들은 두바이나 그리스 같은 나라의 국가 부도일 수도 있고 회수 불가능한 홈 에퀴티 론 등의 가계 대출로 인한 은행의 부도 사태일 수도 있으며 유가 등 국제 원자재 가격의 극심한 상승 등도 있고 요즘에는 너무 낮은 이자로 인한 또 한번의 자산 가격 거품과 그 붕괴도 그 목록에 추가되고 있는 상황이다. 그 중에서도 단연 미국의 상업용 부동산의 가격 하락 및 그로인한 상업 은행의 부도에 대한 우려는 경제 회복의 최고 악재로 손꼽히고 있다고 할 수 있다. 현재 상업용 부동산의 대출 총액이 1조8000억달러이고 앞으로 2015년까지 매년 2500억~ 3000억달러를 상환이 되어야 하는데 그중에 얼마는 도저히 상환이 불가능하여 미국 경제에 악재가 될 것이라는 얘기는 이제 부동산에 관심이 있는 사람이면 다 외울정도 이니 말이다. 하지만 정작 이사태를 불러온 주택 시장에 대한 관심은 상업용 부동산에 눌린 탓인지 현저히 줄어들어 그다지 주목을 받지 못하고 있는 듯 하다. 그렇지만 주택 시장이 실물 경제에 미치는 심리적인 영향은 상업용 부동산에 비해 훨씬 큰 것으로 주택 가격의 안정이 소비심리를 안정시켜 경기 회복을 촉진시킨다는 관점에서 보면 주택 시장을 살펴보는 것 또한 전체 부동산 시장의 동향 파악에 아주 중요한 요소가 될 것이다. 지난 10일 U.S.뉴스&월드에 따르면 2009년 하반기에 주택 시장은 안정세를 보이고 있지만 완전히 회복세로 보기에는 이르다면서 앞으로 주택 시장이 어떤 방향으로 움직일지를 예측하려면 다음과 같은 네가지를 주목해서 보라고 권하고 있다. 1. 주택 가격 하락세의 회복 - 주택 가격은 2009년 3/4분기에 전년대비 8.9% 하락하여 1/4분기의 14.7% 2/4분기의 19%에 비해 현저한 감소세를 보였는데 이러한 가치하락의 둔화가 계속될 것인지? 2. 단기 정책의 효력과 그 효과 - 오바마 정부의 첫 주택 구매자에 대한 감세조치와 연방은행의 주택관련 채권 매입등의 단기 정책이 지금 주택시장 안정에 기여하였다면 정책의 시행기간 만료가 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지? 3. 정부 주도의 낮은 이자율 - 정부 주도의 금융정책으로 인해 유지되는 낮은 이자율이 적어도 내년까지는 계속되겠지만 그 이후에 이자율이 상승되면 그 여파는? 4. 은행의 차압 주택 처리 - 융자 조정등 주택 소유자 구제 프로그램의 적용 가능성을 파악하느라 은행들이 차압을 자제하고 있으나 파악이 끝나면 가능성이 없는 주택들에 대해서는 차압의 속도를 높일텐데 차압 매물의 증가 정도와 그로인한 가격 하락 가능성은? 이 네가지 항목에 대한 분명한 결론이 나기에는 아직 너무 이른 듯 하다. 최근 보도에 따르면 11월 주택 차압은 지난 7월의 최고치에 비해 8% 정도 감소한 반면 연체 통보는 일년전에 비해 18%나 증가했다고 한다. 이렇듯 엇갈리는 수치들이 나오는 한 주택 시장도 지뢰밭을 완전히 벗어났다고 하기엔 아직 이르다. ▷문의:(310)980-6693

2009-12-16

[부동산 스토리] 2009년을 보내며

어느새 추수감사절도 지나고 본격적인 한 해의 끝자락이 시작되었다. 식당이나 카페 그리고 라디오에서는 크리스마스 캐럴이 들려오기 시작했고 지금부터 연말까지 쇼핑 몰에서는 온통 세일 문구로 도배가 되어 있을 것이다. 어른들의 가벼워진 호주머니를 눈치 못챈 아이들은 크리스마스 선물에 온통 기대를 걸고 있을 테고 어른들은 어떻게하면 아이들의 기를 죽이지 않고도 가계에 부담이 되지 않게 연말을 보낼 수 있을까 하는 고민을 할지도 모른다. 지난해 10월 리먼 파산과 더불어 본격적으로 시작된 불경기의 정점을 이룬 올 2009년은 참 많은 사람들에게 어둡고 아픈 기억들을 남기고 이제 그 끝자락을 거두고 있지만 그 상처는 참 오래 남으리라는 것이 많은 사람들의 생각인 것 같다. 올해는 경제위기 때문에 가정이 파괴되고 목숨을 버리는 일이 적지 않게 일어나고 있다는 얘기를 어렵지 않게 접할 수 있었던 한해였다. 돈이 인생의 전부가 아니고 우리의 인생에는 물질보다 훨씬 중요한 것들이 있다고 배워왔지만 삶에서 닥치는 경제적인 어려움은 그리 녹녹한 것이 아니라는 것을 우리는 나이가 들수록 그리고 연말이 닥칠 수록 실감하며 살고 있는 것 같다. 2009년은 우리에게 어떤 모습으로 남게 될까? 아니 어떤 모습으로 남으면 좋을까? 자신의 인생을 남을 위해 살아낸 많은 위인들을 우러러 보면서도 당장 닥치는 페이먼트에 가슴을 졸이는 범부일 수 밖에 없는 자신을 바라보는 일이 때로는 서글퍼 지기도 하지만 그럼에도 불구하고 열심히 한 해를 살아낸 스스로에게 대견한 마음에 어깨라고 두드리고 싶은 그런 한 해로 남았으면 좋겠다. 혹은 생각지도 못한 어려움 속에서도 오히려 더 단단해진 가족간의 사랑과 친구와의 우정을 생각하면서 입가에 자신도 모르는 미소가 지어지는 한 해로 기억되는 것도 근사할 것 같다. 암의 종류에 육신의 암 정신의 암 그리고 경제의 암이 있는데 그중에 치료가 가장 쉬운것이 경제의 암이라는 얘기가 있다. 당장 돈이 없어서 길거리로 나앉아야 하는 사람들에게는 그저 쉽게 할 수 있는 언어의 사치로 들릴지도 모르지만 그래도 돌이켜 보면 그말이 맞는 말이었구나 하고 얘기 할 수 있으면 참 좋겠다. 혹은 경기가 좋고 잘 나갈때 인생을 쉽게 생각하고 시간을 낭비했다면 그런 모습을 돌이켜 스스로 겸손하고 성숙해 질 수 있는 한 해로 기억되는 것도 나쁘지 않을 것 같다. 어떤 인생을 살던 이 세상에서 정해진 시간을 살 수 밖에 없다면 어떤 시간도 귀하지 않은 시간은 없다. 그 시간을 통해 무엇이든 배우고 스스로를 성장시켜 나갈 수 있다면 어려움과 고통은 축복이 될 수도 있을 테니까 말이다. 오히려 고통의 무게가 클수록 어려움의 깊이가 깊을수록 그 끝이 멀지 않았음을 잊지 않고 희망을 지켜나간 그런 한 해로 올해를 기억할 수 있기를 노력해 보는 것도 좋을 것이고 혹시 다른 사람들과는 달리 정말 모든 일이 잘 풀린 한 해여서 그에 대한 감사와 풍요함을 다른 사람과 나누기 위해 움켜 쥐었던 손을 편 그런 한 해로 기억될 수 있다면 2009년은 인생의 깊이를 더해 준 참 소중한 해의 모습으로 남게 될 것이다. 이 글을 읽는 모든 분들께 꼭 그렇게 되기를 바래본다. ▷문의:(310)980-6693

2009-12-09

[부동산 스토리] 두바이의 미래

추수감사절 연휴가 시작되는 날 두바이에서 날라온 두바이 월드의 채무상환 유예 소식은 회복의 기미를 보이고 있는 세계 경제에 다시한번 먹구름을 드리웠다. 이 여파로 유럽 주요국가의 주가는 하루에 3%이상 떨어졌고 지난 27일 다우지수도 150 포인트 이상 하락하는등 작지않은 반향을 불러왔다. 특히 스탠더드 차터드 바클레이즈 등 영국계 은행이 가장 큰 타격을 받을것으로 예상되고 있다. 또 동유럽을 중심으로한 신흥개발국의 국가 채무에 대한 걱정도 불거져 이번 두바이 사태가 또 한번의 세계 경제위기의 신호라는 주장도 나오고 있다. 하지만 한편에서는 아랍 에미리트 연합의 맏형격인 아부다비에서 두바이를 어떤 형태로든 지원해 줄 것이라며 두바이 파산이 세계 경제를 다시 더블딥에 빠지게 할 정도는 아니라고 분석하고 있다. 실제로 두바이 월드의 대출 총액은 미화 590억달러로서 세계 경제에 심각한 영향을 줄 정도는 아니며 은행들 역시 신디케이션을 통해서 위험을 나눈 상태여서 은행의 부도 사태가 일어날 확률은 거의 없다는 의견이 대세를 이루는 듯하다. 그러나 이번 사태로 인해 그동안 세계 경제의 신화 사막의 기적으로 불리우던 두바이 개발이 사막의 신기루였을 뿐이라는 평들이 나오면서 앞으로 두바이의 신용도에 깊은 상처를 남길 것이 분명하다. 지금 진행중인 건설공사는 물론이고 향후 계획된 개발 프로젝트들의 금융 차입에 커다란 어려움이 있을 것으로 보여진다. 이럴 경우 이미 완성된 프로젝트들도 부정적인 영향을 입을 것이고 이로인해 두바이의 자산 가치는 상당기간 하향세를 보일 것으로 전망된다. 우리가 살펴보아야 할 것은 왜 이런일이 일어났는가 일 것이다. 비록 이번 사태가 세계 경제위기로 인해 발생한 측면이 없지는 않지만 보다 근본적인 원인은 "지어놓으면 살사람은 온다"는 방식의 부동산 개발은 실패로 돌아갈 수 밖에 없다는 진리를 외면한 데 있다고 보여진다. 즉 철저한 수요에 대한 이해와 분석을 거치더라도 경제 상황의 변화에 따라 결과가 얼마든지 달라질 수 있는 것이 부동산 개발인데 두바이의 경우에는 오히려 세계의 이목을 집중시키기 위한 프로젝트들을 개발하면서 그로 인해 수요가 창출될 것이라는 방식으로 진행되었고 그만큼 경제 상황의 변화에 취약할 수 밖에 없었다는 것이다. 그렇지만 언젠가 두바이의 건물들은 다 채워 질 것이고 사막의 신기루는 다시 사막의 기적이라고 평가될 것이다. 주거용 건물의 가격과 상업용 건물의 임대료가 충분히 내려간다면 지금까지 투자된 기반 시설의 이점을 이용하기 위한 수요들이 다시 몰려들 것이다. 이로인해 자산가치도 상승하고 결국에는 원래 꿈꿨던 도시가 완성될 것이기 때문이다. 다만 그때까지는 수많은 은행들이 그리고 투자자들이 손해를 감수해야 할 것이고 결국 최후의 승자는 그 자산들에서 나오는 세금과 경제적 이익의 수혜자가 될 두바이 정부가 될 것이다. 한때 일본의 자본이 미국의 부동산에 투자해서 결국 미국의 경제에 보탬이 되었던 것 처럼 말이다. ▷문의:(310)980-6693

2009-12-02

[부동산 스토리] 부동산 컨퍼런스 참여후기

지난 19일 스커드볼에서 열린 UCLA 주최의 부동산 컨퍼런스의 주제는 "Opportunity of a Lifetime or Catching a Falling Knife"였다. '일생일대의 기회냐 아니면 떨어지는 칼날을 맨손으로 쥐는 것이냐'는 드라마틱한 주제처럼 패널과 주제 발표자의 의견들도 신중과 적극 두 편으로 갈라져 현재의 부동산 투자자들의 모습을 반영한 듯 보였다. 각자의 시각에 따라서 긍정과 부정적 의견이 나뉘어 졌지만 공통적인 것은 "최악의 시기는 지났지만 우리가 피부로 느끼기 까지는 상당한 시간이 걸릴 것이다" 로 요약될 수 있을 것이다. 특히 "실업률이 줄어 들지 않는 한 부동산 시장의 회복은 최소 2년 이상이 소요될 것이다" 라는 것이 대부분의 공통적 의견이었다. 즉 올해 공식적인 리세션이 끝나면 내년은 GDP가 성장하는 해가 된다는 것으로 2010년부터 고용면에서 성장세를 보일 것이고 이에 따른 부동산 수요가 늘어나는 2011년부터 시장의 완전 회복 및 성장이 시작될 것이라는 전망이었다. 많은 사람들이 궁금해하는 상업용부동산의 전망에 대해서는 이 컬럼에서도 여러번 얘기한 비관론자들의 주장처럼 또 한번의 서브프라임 사태가 일어나지는 않을 것이라는 의견이 주를 이뤘다. 그 이유는 우선 미국 경제의 상태가 상업용 부동산으로 인한 또 한번의 충격을 지탱할 만큼 회복되지가 않았다는 것이다. 이때문에 정부에서도 부실자산 처리를 은행들에게 강요하기 보다는 장기간에 걸쳐 충격을 흡수하게 해 경제에 미치는 영향을 최소화 하는 방식을 택하고 있다는 것이다. 발표자들에 따르면 부실 자산 중 향후 가치상승 가능성이 높은 부동산은 시장에 그다지 많이 나와 있지 않다. 특히 정부자금으로 부실은행을 인수한 은행의 경우 정부에서 자산처분 조건을 까다롭게 해 부동산 가격 급락을 막는 상황이라고 한다. 이때문에 지금의 시장상황을 "인위적인 거래의 실종"이라고 부르는 사람도 있었다. 은행 입장에서도 굳이 부실자산을 급히 처분해 손실을 인정할 필요도 없기 때문에 많은 사람들이 우려 또는 기대하는 것처럼 많은 매물들이 헐값에 쏟아져 나오기는 어렵다는 것이다. 하지만 은행의 입장에서 언제까지나 자산을 가지고 있을 수 만은 없기 때문에 선별적으로 시장에 내놓을 것이며 2010년 상반기 이후 거래량이 부쩍 늘어날 것이라는 것이 대부분의 전망이다. 이 경우 부동산 대출의 여력이 있는 금융기관은 보험사나 연기금같은 장기 투자자금이 될 것으로 보여진다. 씁쓸한 얘기지만 보험사의 경우 경기가 나쁠수록 생명보험 가입이 늘어나서 투자 여력이 높아지기 때문이라는 것이다. 결국 지금의 부동산 시장 환경이 일생 일대의 부를 창출할 수 있는 기회를 제공할 것이라는 데에는 의심의 여지가 없지만 부동산에 대한 충분한 이해와 준비가 없이 섣불리 달려든다던가 아니면 또 너무 소극적으로 기다리기만 한다면 기회는 오히려 떨어지는 칼날이 될 수 있다너무나 뻔한 하지만 그렇기 때문에 진실일 수 밖에 없는 결론이 그날 컨퍼런스의 소득이었다. ▷문의: (310)980-6693

2009-11-25

[부동산 스토리] 카르마와 다르마

컬럼비아 경영대학의 윌리엄 더건 교수가 지은 전략적 직관이라는 책은 인류 역사의 중요한 발전 단계에서 인간의 전략적 직관 또는 우리가 흔히 혜안이라고 불리우는 것이 어떤 과정을 통해서 일어나는 가를 살펴보고 있다. 이 책에 따르면 주어지는 외부 조건과 환경 변화에 유연하게 대처하면서 그때그때의 상황에 따라 자신의 비전을 발전시키다 보면 어느 순간 모든 문제를 해결해주는 섬광과 같은 통찰력이 생기는 순간이 온다는 것이다. 또 이러한 순간은 그저 주어지는 것이 아니라 과거의 지식과 가르침에 대한 지속적인 고찰을 통해서 이루어 진다고 말하고 있다. 저자는 동서양의 역사적 인물들 속에서 자기의 주장을 뒷바침해주는 사례들을 들고 있는데 특히 부처의 깨달음을 언급한 대목이 눈에 확 들어왔다. 부처는 인도의 작은 왕국에서 왕자의 신분으로 태어나 스물아홉에 우연히 궁의 담너머로 몸이 불편한 노인을 보고 처음으로 인생의 괴로움을 알게 됐다고 한다. 그는 이후 안락한 궁 생활을 뒤로 한 채 인생의 진리를 찾기위해 수행에 나선다. 여러 스승들을 찾아 다녔으나 답을 얻지 못하다가 결국 혼자서 보리수 나무 밑에서 홀로 수행을 통해 사성제의 깨달음을 얻는다. 사성제란 인생의 고통이란 욕망에서 생겨나므로 팔정도를 통해 욕망을 없애 고통에서 자유할 수 있다는 가르침인데 부처는 자신의 가르침을 다르마라고 불렀다. 이 다르마는 고대 힌두용어로서 카르마와 대비된다고 한다. 카르마란 우주가 주는 우리의 통제범위를 벗어나는 상황을 말하며 다르마는 이에 비해 우리가 통제할 수 있는 우리 자신의 생각과 행동을 말한다. 부처는 먼저 무엇이 우리가 통제할 수 있는 범위에 있는지를 분별한 후 우리가 통제할 수 있는 것 중에서 우리가 통제할 수 없는 것에 가장 부합되는 생각과 행동을 찾아 실행하면 그것이 우리의 다르마이고 우리의 길이라고 한다. 이러한 가르침은 부동산 투자에도 아주 적절하게 적용되는 것 같다. 즉 경제 위기 자금 시장 경색 부동산 가격 폭락 등 우리가 어쩔수 없는 것들의 상황을 제대로 파악하고 우리의 통제범위에 있는 것들 즉 투자 대상의 위치 선정 자금 및 금융 조달 계획 투자 후 관리 계획 등을 잘 수립함과 동시에 과거의 부동산 시장 흐름을 다시 한번 돌아보고 상황의 변화에 따라 유연하게 대처해 가는 것이 우리의 다르마를 카르마와 상충되지 않도록 하는 깨달음의 길 그리고 부동산 투자의 성공의 길이 될 수도 있겠다. 비단 부동산뿐 아니라 우리의 삶에 있어서도 우리가 어찌할 수 없는 것들 때문에 괴로워 하거나 그것을 바꾸려고 애를 쓰는 것 보다는 주어진 상황에서 우리가 할 수 있는 것들에 촛점을 맞춘다면 인생의 번거로움도 훨씬 적어질 뿐 아니라 오히려 섬광과 같은 통찰력을 통해 놀라운 발전을 이룰 수도 있지 않을까 하는 생각이 든다. 어려운 시간이지만 오히려 이런 시간을 통해서 인생이 깊고 풍부해지는 감격이 있다면 인생은 어떤 노래처럼 숨을 쉬는한 희망은 있는 것이 아닐까? ▷문의: (310)980-6693

2009-11-18

[류기열의 융자백과] 부동산 거품

서울의 한 지하철역에서 듣게 된 대화 - "미국에서 MBA하고 온 사람들은 모든걸 사고 팔 수 있는 대상으로 보는 것 같아. 회사 인수하는 것도 회사를 경영하기 위해서라기 보다는 가치를 올려서 팔아버리는 데 그 목적이 있는 것 같고 거기에 속한 사람들도 자산으로 평가를 하니 말이지." - "그래 그게 바로 미국식 경영이라는 거잖아. 그것때문에 우리나라도 이젠 평생 직장같은 개념이 사라진지 오래고." - "그런데 그게 과연 좋은 걸까? 결국은 미국의 경제 위기도 그런 비인간적인 경영에서 비롯된것 아닌지 모르겠어." - "그런면에선 일본식 경영이 더 나은것 아닌가?" - "글쎄 일본도 변하고 있다니 우리는 우리한테 맞는 식의 경영방식이 나오면 좋을 것 같은데…" 가을이 깊어가는 시월 중년으로 보이는 두 사내의 대화는 그들의 약간은 처진 어깨와 함께 왠지 서늘한 바람처럼 가슴 가운데를 지나가 버렸다. 모든 대상의 자산화라는 뜻을 가진 영어 단어는 Commodfication이다. 이 단어는 원래 막스 주의자들이 자본주의 경제를 비판하기 위해 사용한 것으로 예를들어 성의 매매 같은 경제적인 가치가 없는 것들에 경제적인 가치를 부여함으로써 사회적인 가치가 시장 경제적인 가치로 대체된다는 것을 의미한다. 모든 유.무형의 것들에 경제적 가치가 매겨지고 거래의 대상이 되는 오늘날의 경제를 아주 잘 나타내는 말이라고 할 수있다. 이에 반해 Commoditization은 원래 고유의 경제적 가치를 가지고 있던 것이 일반화되어 다른 자산과 차이가 없어져 버리는 것을 가르키는 말이다. 특히 미국 부동산 시장의 지금 모습에 정말 잘 들어맞는 단어이다. 원래 부동산이란 각 부동산이 가지고 있는 고유의 특성에 따라 가치가 매겨지는 것이었다. 그러나 자산 유동화와 금융 위험의 감소 등을 위해 유가 증권화와 상품화라는 과정을 거쳐 일반화가 됨으로써 적정한 가치를 판단하는 일이 극히 어렵게 되어 버렸다. 물론 가치 판단이라는 과정을 거치기는 하지만 그것 역시 정형화된 금융이라는 틀을 통해 결정이 되면서 결국 주택 채권의 가치 상실로 인한 지금의 경제 위기를 불러오게 됐다. 많은 사람이 걱정하는 상업용 부동산 역시 그 범주에서 많이 벗어나지 않을 것이다. 지금의 경제는 금융과 비금융 그것도 "too big to fail"과 "Not so big to fail'의 경제로 나누어 지는 것은 아닌가 하는 걱정을 하게 한다. 지난 3월부터 계속해서 상승세를 보이는 증시 역시 실제 비즈니스의 가치와 얼마나 연관성이 있는지도 불분명하고 말이다. 그저 많이 회복된 주식 지수가 또다른 투기에 의한 것이 아니라 실제 경제의 회복이기를 바라기에는 시장의 속성을 너무 많이 알아버린지도 모르겠다. ▷문의: (310)980-6693

2009-11-04

[부동산 스토리] 2009가을 한국 방문기

처음부터 여행을 목적으로 하고 떠난 길이어서 새벽에 인천 공항에 내리자 마자 김포로 직행 또 비행기를 타고 제주로 향했다. LA 인천간 비행기 값에 정말 조금만 더하면 2박3일의 제주 여행을 덤으로 할 수 있는 패키지여서 여기저기 끌려다니는 단체 여행은 질색이지만 싼 맛에 그렇게 하기로 한것이다. 빡빡한 일정과 왜 가는지 뻔하지만 가기 싫은 기념품 또는 특산품 매장에서 의무적으로 시간을 보내야하는 대다수 단체 여행의 범주에서 아주 벗어났다고는 할 수 없겠지만 가이드가 눈치껏 몇개의 일정을 빼주는 덕에 걱정했던 것 보다는 훨씬 즐거운 여행이 되었다. 또 미국과 캐나다에서 거주하는 교포들로 구성된 열명 남짓의 작은 그룹이어서 역시 왠만한 단체여행에는 꼭 있는 문제아(?)없이 다닌 것도 다행이었다. 하지만 10시간 이상의 비행과 또 버스와 비행기와 단체관광 버스는 쉽지 않은 여정이어서 왠만하면 서울에서 좀 쉬다가 제주 여행을 가라고 권하고 싶다. 가을이 한창인 서울은 아직도 불황의 언저리에서 헤메고 있는 미국에 비하면 오히려 경기 과열의 우려가 나올 정도로 활기가 넘쳤다. 아파트 미분양으로 정부에서 일부 미분양 아파트를 인수한다는 얘기가 나온것이 언제냐는 듯 일부 지역에서는 부동산 가격의 과열 현상으로 정부에서 대출 기준 강화 등을 통해서 부동산 가격을 진정시키는 현상이 나타날 정도이니 말이다. 역시 서울은 부동산 불패라는 만고의 진리가 아직도 그 위력을 발휘하고 있었다. 시내 곳곳에 새로운 대형 몰이 개장을 하고 대규모의 재개발 프로젝트들 그리고 오피스 리테일 호텔등으로 이루어진 복합 시설의 개발현장을 쉽게 찾아볼 수 있었다. 여의도와 강남에서는 대담한 디자인의 건물들도 쉽게 찾아 볼 수 있어 이제 디자인에서도 세계 어디에 내놓아도 꿀리지 않는 도시로 성장하는 서울의 당당함을 느낄 수 있었다. 또 서울의 오피스 공실률이 실제로는 두자리수에 가까워 지고 있고 지금 건설중이 대형 빌딩들이 완공되면 거의 15% 가까이 올라갈 수도 있다는 얘기를 들으면서 수요가 있어서가 아니라 자금 조달이 가능해서 개발 사업이 진행되는 것이 아닌가 하는 걱정을 해 보았다. 바로 그것이 미국의 부동산 시장을 과열로 몰아간 이유이기 때문이다. 한편에서는 인구가 자꾸 줄어드는 현상에 대해서도 우려의 목소리가 높은듯 했다. 지금의 추세라면 궁극적으로 주택등 부동산 수요가 자연 감소할 것이고 결국은 가격의 하락으로 이어질 것이기 때문이다. 지금까지 부동산 불패가 가능했던 것은 전후 인구 증가와 전후 세대의 경제적 능력 향상에 따른 수요의 창출로 인한 것이다. 때문에 전후 베이비 부머들의 은퇴 시기가 도래하고 굳이 도시에서 머물 필요가 없게 돼 오히려 지방으로 내려가 조금은 여유있는 생활을 추구한다면 도시의 부동산 가격이 하락하는 일이 없으리란 보장도 없다는 얘기이다. 하지만 미래의 일을 걱정하기엔 한국의 가을은 너무 찬란해서 인간사의 덧없음을 가슴에 담아 보았다. ▷문의: (310)980-6693

2009-10-28

[부동산 스토리] 주택 융자 문제 Q&A

융자 조정 또는 소송은 성공률 낮아 주의 Q 3 년전 LA한인타운 인근에 콘도를 구입해서 거주하고 있습니다. 그동안 아내와 맞벌이를 해서 모기지 페이먼트를 해오다 최근 아내가 일자리를 잃었습니다. 그래서 모기지 페이먼트가 쉽지 않습니다. 그래서 융자조정을 받거나 융자소송을 하고 싶은데 성공 가능성을 알고 싶습니다. 융자는 5년간 이자만 지불하는 프로그램입니다. A 올해 들어 한인 주택소유주들의 가장 큰 관심사는 융자조정(Loan Modification)과 융자소송(Loan Litigation)이라고 할 수 있습니다. 그리고 융자조정이나 융자소송을 신청한 한인들도 수천명에 이르는 것으로 알려지고 있습니다. 그러나 불행히도 융자조정이나 융자소송의 성공률이 높지 않습니다. 언론 보도에 따르면 융자조정의 경우, 성공률이 20~30%에 불과하며, 융자소송은 10%에도 훨씬 못 미칩니다. 이유는 융자조정을 받으려면 융자은행이 모기지 재조정을 해줬을 때 페이먼트를 할 수 있다는 소득증명을 해야 하는데 이 증명이 쉽지 않기 때문입니다. 융자소송은 융자은행들이 적극적으로 대응하고 있어 법원에서 기각하는 케이스가 대부분이기 때문입니다. 따라서 많은 돈과 시간을 낭비하고도 크레딧을 망치고 집까지 잃는 경우가 많습니다. 이를 유의하고 전문가와 충분한 논의를 거쳐 융자조정이나 융자소송을 신청할 것을 권합니다. PMI보험 있으면 숏세일 성공 가능성 낮아 Q 4년전 주택을 59만달러에 구입했는데 당시 10%를 다운 페이먼트하고 나머지 90%를 융자받았습니다. 그래서 PMI를 갖고 있습니다. 요즘 비즈니스가 어려워 이미 서너달 페이먼트를 못해 숏세일을 할까 생각중입니다. 차압보다는 숏세일이 유리하다는 주위의 조언때문입니다. 현재 시가는 50만달러 정도입니다. 어떻게 생각하는지요. A 숏세일과 차압의 차이는 매우 큽니다. 차압을 당하면 크레딧이 보통 220~240점 정도 나빠지고 주택구입도 3년 정도 힘들어집니다. 반면, 숏세일을 하면 크레딧이 120~150점 정도만 낮아지게하고 18개월 후에 집을 살 수 있습니다. 따라서 숏세일이 유리한 것은 사실입니다. 그러나 PMI가 있으면 숏세일이 힘들어집니다. PMI가 있으면 PMI 보험사에서 융자의 80%를 보증해주기 때문에 융자은행 입장에서는 굳이 낮은 가격에 숏세일을 할 이유가 없습니다. 융자의 80%에도 못미치는 가격에 숏세일을 승인하는 것보다는 차압하고 PMI 보험사로부터 보상받는 게 유리하기 때문입니다. 이런 경우는 융자은행 입장에서는 절차도 훨씬 간단하다는 장점도 있습니다. 따라서 바이어가 PMI보험사가 보증하는 금액보다 낮은 가격에 오퍼를 넣으면 융자은행이 거부할 확률이 높습니다. PMI가 있는 주택소유주들중 숏세일을 계획하는 분이 있다면 숏세일하려는 가격과 PMI 보장액을 비교해보면 융자은행의 승인여부를 예상할 수 있는 만큼 이를 전문가와 잘 상의하는 것이 좋을 것 같습니다. ▷문의: (213)500-0317

2009-10-21

[부동산 스토리] G20와 브랜드 코리아

지난 목요일 (한국시간으로 금요일) 한국 주요 미디아의 머릿기사는 한국의 내년도 G20정상회담 개최 소식이었다. 미국과 영국 프랑스 이태리 독일 일본과 캐나다로 구성되었던 선진 7개국 회담 (경제 장관과 정상 회담을 포함)이 신흥 개발국과 유럽연합을 포함하는G20로 영구히 확대한다는 발표와 함께 발표된 이 소식은 한국의 모든 언론을 흥분하게 했다. 기사의 타이틀도"올림픽과 같은 효과를 가져올 것" "한국 세계 경제의 주도적 역할국으로 부상"에서부터 "G20의 유치는 외교.세계사적 사건"이라는 다소 넘쳐보이는 제목까지 등장하게 하였다. 물론 새로운 세계 경제 질서의 재편이라고 까지 평가되는G20의 영구화는 미국 및 유럽 일본을 중심으로하던 세계 경제의 주도권이 이제는 신흥 개발국과도 공유된다는 시대사적인 의미를 갖는다는 것을 부인할 수는 없다. 하지만 경제 위기의 원인이 된 미국이 그 주도권을 잃지 않기위해 유럽 국가들의 대항 세력으로 신흥국들을 내세웠다는 일부의 평가도 있으며 참가국 수가 많아짐으로써 실천 가능한 합의를 이루기 어렵다는 비판도 있다는 것을 생각한다면 G20의 앞날이 한국 언론에서 얘기하는 것처럼 장미빛만은 아닐 수도 있다고 여겨진다. 그런데 같은날 미국 주요 언론의 G20관련 기사는 G7이 G20로 영구적으로 확대 되었다는 것에 촛점을 맞추고 있었다. 그날 월스트리트저널은 G8(G7+러시아)에서 경제적으로 영향력이 강해진 중국 인도 브라질등이 포함되는 G20로 확장되는 것은 예상했던 바이지만 이로인해 상호간의 합의를 이루는 것이 더 어려울 것이라는 기사를 실으면서 내년도 개최국인 한국에 대해서는 전혀 언급하지 않았다. 같은날 뉴욕타임즈와 NPR의 보도에서도 중국 인도 브라질 외에 다른 G20국가에 대한 언급은 찾아 볼 수가 없었다. 겨우 파이낸셜타임즈에 G7에서는 일본 하나밖에 없던 아시아 국가가 총 여섯개로 늘어났다는 기사의 내용에 한국의 이름이 들어간 것이 안타깝게도 전부였다. 물론 한국 기사들이 과장된 면도 있겠지만 해외 언론의 이런 태도는 한국이라는 브랜드가 제 가치를 인정받지 못하는 측면이 훨씬 큰 것 같다. 외국 사람들은 삼성이 일본회사인줄 안다고 하는 우스개 소리가 있지만 한국만큼 세계에서 그 경제적인 위치와 문화적인 역량 역사에도 불구하고 제대로된 평가를 못받는 브랜드도 없는 것 같다. 오히려 북한이 핵실험등의 몽니를 통해서 훨씬 알려졌다는 생각까지 들게 한다. 한국 정부도 이제는 교포 상대의 홍보에만 힘을 쏟을것이 아니라 세계의 여론을 움직일 수 있는 방안을 만들어서 국격의 향상에 힘을 쏟아야 되지 않을까? 흥분하고 머리띠를 두르고 나오는 것 보다 장기적으로 세계의 여론을 움직여 독도를 일본땅이라고 믿는 사람들이 더 많이 나오게하는 일본의 전략을 뛰어넘는 이성적이고 현명한 그러나 우리식의 역동적인 국가 홍보 전략이 나와 우리의 가치가 정당하게 인정받는 날이 하루빨리 오기를 바래본다. ▷문의: (310)980-6693

2009-10-14

[부동산 스토리] 깡통 차기

지난 주말 라디오에서는 우리가 어릴 때 하던 놀이를 다루는 프로그램이 있었다. 술래잡기 땅따먹기 망까기등 장난감이 그리 많지 않던 때 그저 동네 아이들과 별 도구없이 하던 놀이들을 진행자가 하나씩 말할 때 마다 '아 그런 놀이가 있었지'라며 잠시 아련한 옛 기억을 되살려 보았다. 그와 함께 어둠이 깔릴 무렵의 포근함과 하나 둘씩 어머니의 부르는 소리에 이끌려 흩어지던 친구들의 뒷모습도 오래된 영화의 한 장면처럼 눈앞에 나타났다가 사라졌다. 아마 누구나 자기의 추억이 소중한 것이라 그렇겠지만 인터넷에 빠져 혼자만 방안에서 자라는 요즘 아이들보다 그때가 더 행복하게 기억되는 것은 함께 어울려 자랄 수 있었던 때문이 아닐까? 그때 하교길에서 길에 굴러다니는 깡통이라도 하나 발견하면 축구공 몰듯 집에까지 차고 오던 기억도 있다. 땅에 금을 그어 놓고 깡통을 차서 상대방을 맞추는 그런 놀이도 했던것 같고. 그런데 지금 많은 은행들이 '깡통 차기'를 하고 있다고 한다. 물론 실제로 깡통을 차는 것은 아니고 대출을 해준 부동산 자산들이 가치가 떨어지는 바람에 깡통처럼 되었는데 당장에 차압을 해도 대출 액수만큼의 가격을 받기가 어렵기 때문에 만기가 되어도 이자만 낼 수 있으면 연장이나 상환조건 조정등을 통해서 현상 유지를 하는 것을 일컫는 말이다. 은행 입장에서는 현재와 같은 부동산 시장에서 적정한 가격을 받기란 불가능한데 굳이 손실 처리를 할 필요가 없고 또 연장기간 동안에 경제가 회복되어서 자산 가치가 회복된다면 그때 차압을 해도 늦지 않기 때문이다. 문제는 과연 경기가 회복될 때까지 융자자가 이자라도 계속 낼 수 있느냐는 것이다. 인컴이 있는 자산이라면 그래도 가능성이 있겠지만 만약 땅 융자라던가 건축 융자(Construction Loan)인 경우에는 아마 그럴 수 있는 가능성이 크지 않다고 볼 수 있다. 또 호텔등 경기에 민감한 자산의 경우도 버티기 쉽지 않을 것이다. 실제로 올해뿐 아니라 내년 또는 후년까지 수많은 호텔 리조트 자산들이 연체나 차압의 위기에 직면할 것이고 5성급의 호텔들도 이미 부실자산 판매 리스트에 올라왔다는 이야기가 들리는 것을 보면 그 심각함을 짐작할 수 있을 것이다. 오피스의 경우도 인구와 고용이 밀집되어 있는 일부 대도시를 제외하고는 고용이 회복되기 전까지는 공실률이 증가함에 따라 모기지 상환에 어려움을 겪을 것으로 보이고 특히 과도한 레버리지와 턱없이 낮은 캡으로 거래가 된 건물들은 부실화를 면하기 어려울 것이다. 이런 이유로 요즘 은행 노트를 사는데 관심이 몰리는 모양이다. 하지만 노트를 사는 것은 자산의 가치에 대해서 정확한 판단을 할 수 있는 능력과 노트를 산 이후에 어떤 절차로 자산을 처분할 것인지 등에 대한 법적 지식 그리고 처분 이후의 판매 또는 유지등 출구전략을 수립할 수 있는 경제와 부동산 시장에 대한 지식이 절대적으로 필요하므로 전문가와 함께 일하는 것을 정말 강력히 추천하고 싶다. ▷문의: (310)980-6693 [email protected]

2009-09-23

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